Национальный союз экспертных организаций

Позвоните сейчас: +7 (925) 230-66-47

Самарское минимущество сформирует новые «правила игры» к началу лета

Нормы земельной политики Самарской области окончательно будут определены к лету. Об этом вчера заявила региональный министр имущественных отношений Юлия Степнова. Они предполагают максимальную открытость и доступность информации о земле, а также упрощение оформления ее в собственность или аренду. При этом неиспользуемые земельные участки предприятий и федеральные земли региону предлагается задействовать таким образом, чтобы доходы от нее делились пополам между федеральным и местным бюджетами. Самаре же возможность распоряжаться землями обещают вернуть не раньше 2015 года.
Вчера в Торгово-промышленной палате Самарской области региональный министр имущественных отношений Юлия Степнова (назначена в июне 2012 года) презентовала местному бизнес-сообществу «Государственную земельную политику на территории Самарской области на 2013-2015 годы». Она состоит из 16 основных направлений и, по словам министра, потребует изменения порядка 20 нормативных актов. В конечном счете новые «правила игры», по задумке авторов, не только внятно регламентируют взаимоотношения физических, юридических лиц и чиновников, но и будут способствовать повышению инвестиционной привлекательности Самарской области, за последние годы опустившейся в различных рейтингах. «Казань, Калуга, даже Ульяновск, даже те регионы, которые считались ниже уровнем экономического развития, с точки зрения потенциала, с точки зрения инвестиционной привлекательности дают более выгодные условия для вложения денег. Сейчас, заходя, инвестор будет получать зеленый коридор», — констатировала госпожа Степнова.
Первым пунктом в документе прописано создание общедоступной информационной системы по всем земельным участкам с прописанными обременениями и ограничениями по ним. Особо министр подчеркнула необходимости разграничения земельных участков: «у земли должен быть хозяин». По предварительной оценке специалистов ведомства, на территории Самарской области порядка 50-60% земель оформлены в частную собственность, по 1,5% — в собственности федерации и области, остальные — не разграничены. «Земля — это актив, который, например, может входить в залоговую базу, в уставный капитал, земля должна работать, — настаивает министр. — Потому в регионе должен быть сформирован «земельный банк». Она пообещала создать «режим благоприятствования» для оформления участков в аренду и собственность. Также госпожа Степнова уделила особое внимание решению проблем неспользуемых земель.. Как, например в Чапаевске, в котором промпредприятия с советских времен владеют сотнями га земли, а по факту используют их меньшую часть. От невостребованных земель, по мнению Юлии Степновой, они могли бы отказаться в обмен на льготы. То же самое касается федеральных земель, «которые в запустении». По словам министра, сейчас с Росимуществом прорабатывается механизм распоряжения такими участками, при котором 50% дохода от их аренды будет оставаться в области. Переговоры ведутся на уровне федерального центра, предварительные договоренности достигнуты, уточнила госпожа Степнова.
По задумке авторов концепции, точечная застройка в будущем должна стать исключением, а в правилах пропишут приоритет комплексного освоения территорий. Что касается распределения участков, то новая политика предусматривает как возможность передачи земли в режиме «немедленно», так и отказ от аукционов в пользу конкурсов, курировать которые будет министерство. Предусмотрена будет и возможность льготной приватизации участков под зданиями и сооружениями (эта федеральная норма действовала до 1 июля 2012 года, и предполагала выкуп за 2,5% от кадастровой стоимости). Вчера госпожа Степнова анонсировала введение аналогичного порядка, но не назвала параметры расчета льготной выкупной стоимости. Известно лишь, что будет проработано несколько категорий стоимости для разных групп потребителей. Предположительно, подобными преференциями можно будет воспользоваться до 1 января 2015 года. Кроме того, в ближайшем будущем будет регламентирована работа с земельными участками под ларьками, ведется работа над снижением посреднических схем, например, перепродать земельных участок, полученный по льготе, можно будет лишь через какое-то время.
Отвечая на вопросы собравшихся, Юлия Степнова пояснила, что «дорожная карта» новой земельной политики Самарской области будет готова к 1 марта. Изменения в нормативных актах должны завершиться к 1 июня.
Впрочем, бурного обсуждения этого документа вчера в ТПП не получилось. По мнению президента Самарского представительства СРО «Национальная коллегия специалистов оценщиков» Валентины Лобановой, активнее должна использоваться рыночная информация, например, о колебаниях стоимости недвижимости. Это позволит управлять имуществом более эффективно. «Я знаю десять честных способов, как выиграть аукцион, перепродать его и заработать. Что будет на этой площадке — вопрос не ставится. Это болезнь всего города. Существуют десятки площадок на десятки га в центре города, которые куплены и брошены. Когда вы заявили, что будете прописывать такие системные вещи, как замена аукционов на конкурсы, хотелось бы, чтобы они кореллировались с практикой, призываю вас к профессиональным консультациям», — заявил директор ООО «Реметалл-С» Андрей Кичаев, председатель комитета по поддержке строительного комплекса и стройиндустрии при ТПП.
Управляющий партнер юридической компании RBL Денис Герасимов называет задачу «сложно исполнимой, во многих вопросах она вне компетенции субъекта». По словам господина Герасимова, задача максимального вовлечения в оборот земли может обернуться лавиной судебных исков. «Риски понятны, и они осознанно принимаются иначе проблему не решить, половинчатых решений допускать нельзя. В скользких темах где-то будет дифференциация решений, а где-то будет решение силовое. По каждому конкретному пункту будет детально проработан механизм», — парировала Юлия Степнова.
Известно также, что возвращение права распоряжаться землями в пределах Самары городской администрации вернут не раньше 2015 года. «Это никак не связано с выборами, с личностями (к этому времени истекают полномочия мэра Дмитрия Азарова. — „Ъ“) Только после того как будут реализованы меры, достаточные для наведения порядка, для перехода из антикризисного в линейный режим работы — мы передадим», — резюмировала министр.
Елена Колычева
Коммерсантъ (Самара), №13 (5042), 25.01.2013

Кадастровая палата провела и утвердила результаты оценки земель по Оренбургской области

Главная задача оценки заключается в установке налоговой базы для исчисления земельного налога.
На территории Оренбургской области проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель садоводческих и огороднических объединений вне черты населённых пунктов. Результаты данных работ утверждены постановлениями Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1121-п и № 1122-п.
Постановления размещены на официальных сайтах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, а также в информационно-правовых системах «КонсультантПлюс» и «Гарант».
Сведения об участках, прошедших процедуру кадастровой оценки, внесены в государственный кадастр недвижимости. В соответствии с законодательством правообладатели этих земельных участков проинформированы об изменении кадастровой стоимости путем направления уведомлений по почтовому адресу и (или) адресу электронной почты.
Предыдущая государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Оренбургской области проводилась по состоянию на 1 января 2007 года, земель садоводческих и огороднических объединений вне черты населенных пунктов  проводилась по состоянию на 1 января 2008 года.
Константин Дегтярёв
ОренСМИ

Ernst & Young во второй половине марта завершит оценку ФСК ЕЭС

Росимущество выбрало Ernst & Young в качестве независимого оценщика ФСК ЕЭС FEES +0.32%; оценка акций компании в рамках консолидации активов на базе "Российских сетей" будет завершена во второй половине марта, говорится в материалах Минэнерго РФ к заседанию правительственной комиссии по вопросам развития электроэнергетики.
"Росимуществом проведен конкурс, на основании которого привлечен независимый оценщик (Ernst & Young) для оценки акций ФСК... В настоящее время осуществляется оценка акций, которая будет завершена во второй половине марта 2013 года", - говорится в материалах.

ПРАЙМ

Свердловская область: Предприниматели недовольны действиями Росреестра

Владельцы и арендаторы земельных участков в массовом порядке обращаются в суд с требованием снизить кадастровую стоимость земли и, соответственно, пересчитать сумму земельного налога либо арендной платы.
Оспаривается только та категория земельных участков, которая находится в активном обороте — используемая под строительство либо промышленные нужды компаний в населённых пунктах. Один из свежайших примеров произошёл 21 января текущего года. В этот день Арбитражный суд Свердловской области удовлетворил иск ООО «Инвестком» к территориальному управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) о признании кадастровой стоимости земельного участка в Екатеринбурге по улице Чкалова неправомерно завышенной. Согласно постановлению правительства области от 7 июня 2011 года, она составляла 2166736 рубля при рыночной стоимости в 7250000 рублей. Всего же, по данным самого управления «Росреестра», в Арбитражный суд Свердловской области к концу прошлого года было подано 350 исков, связанных с установлением кадастровой стоимости земли.
—Такая проблема действительно проявилась после 2010 года в результате последней государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ), — сообщил начальник отдела земельных отношений компании «Атомстройкомплекс» Андрей Меньшиков. — Когда мы проанализировали цифры, то обнаружили, что по некоторым участкам кадастровая стоимость значительно выше рыночной. Хотя, согласно статье 66 Земельного кодекса РФ, они должны быть приравнены. Очевидно, что существующая государственная методика расчёта кадастровой стоимости, утверждённая государством, не является идеальной.
Андрей Меньшиков также подтвердил информацию о том, что судебная практика по обжалованию ГКОЗ в нашей области почти стопроцентно складывается в пользу собственников или арендаторов. Это действительно так. Судебное решение в пользу ответчика — территориального управления «Росреестра» — в прошлом году было вынесено только по одному делу. А кадастровая стоимость различных участков в результате судебных разбирательств понижалась от двух до  одиннадцати раз, в среднем — в четыре раза.
Чтобы обратиться в суд, компаниям приходится за свой счёт нанимать нового оценщика, расчёты которого и обозначаются в иске. А оценщику необходимо для достижения ощутимого результата иметь на своих расчётах визу саморегулирующей организации. Однако тяжба стоит свеч.
—Эти расходы несравнимы с суммами новых уменьшенных земельных налогов и арендной платы. Они окупаются сторицей, — уверяет Андрей Меньшиков.
Надо отметить, что аналогичная ситуация сложилась во многих регионах страны после выросшей в десятки раз против рыночной кадастровой стоимости земель. Эксперты считают, что последняя ГКОЗ только в 50 процентах случаев является достоверной. Строители в массовом порядке стали «биться» за использование при расчёте налогов и арендной платы, а также выкупной цены земель, находящихся в собственности государства и муниципалитетов, их рыночной стоимости — чтобы не переплачивать налоги. Внесённые в статью 66 Земельного кодекса РФ поправки позволяют это делать. А письмо Минфина РФ от 30 августа 2012 года разъясняет, что «если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утверждённая субъектом Российской Федерации, и установленная на начало налогового периода, признаётся равной рыночной стоимости, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчёту». Подобное мнение сформировано и Арбитражным судом Свердловской области по одному из рассмотренных споров.
Чтобы стабилизировать ситуацию, в 2013 году территориальное управление «Росреестра» предлагает провести новый тур кадастровой оценки земель населённых пунктов Свердловской области.
Областная газета

Арбитражный суд по Петербургу и Ленобласти назначил оценщика для «Кировского завода»

Конфликтующие стороны намерены оценить рыночную стоимость «Кировского завода» по состоянию на 2005 год. Тогда гендиректором Георгием Семененко и связанными с ним лицами было продано около 41 процента акций предприятия. По мнению миноритариев, продажа осуществлялась по заниженной стоимости, а значит - предприятию был нанесен ущерб. Для определения его размера Арбитражный суд постановил провести оценку акций, при этом предложения сторон были отклонены, а оценщиком назначена эксперт «Центра судебной экспертизы» Юлия Бритвина.
Миноритарии напоминают, что прецедент с неадекватной, с их точки зрения, оценкой компании, уже был в истории конфликта. Тогда – в 2011 году – 100 процентов акций предприятия были оценены в сумму около 2 млрд. руб., тогда как сам завод ранее оценивал свои активы в 12 млрд. Владельцы акций опасаются повторения истории: по их мнению, петербургская оценочная компания может попасть под давление оппонентов. Представитель миноритариев Петр Фролов заявил, что с выбором суда они не согласны. «Нам не ясно, чем руководствовался суд, выбирая экспертным оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы» и конкретно эксперта Бритвину», отметил Фролов. По его словам, данная организация не входит в сотню авторитетных и опытных оценщиков, имеющих высокую деловую репутацию и достаточный уровень подготовки. Также миноритариям не ясно, почему суд отклонил их предложение о назначении оценщиком организации, которая находится в таком рейтинге, в первой его десятке.
Ответчики по делу имеют свои претензии к выбору суда. Представляющая интересы менеджмента «Кировского завода» руководитель судебной практики «Дювернуа Лигал» Татьяна Щелкунова сообщила, что назначение эксперта – это право суда, несмотря на то, что каждая из сторон выдвигала другие организации. Не устраивает же сторону ответчика то, что данная экспертиза занимает по времени более длительный период, чем тот, за который ее могла провести предлагаемая менеджментом завода организация. Кроме того, она почти вдвое дороже, добавила Щелкунова.
По словам экспертов, ситуация, когда суд выбирает стороннюю организацию для проведения оценки, не является уникальной. Суд, полагаясь на практику подобных дел, вправе отправить запросы в любые организации и выбрать ту, которую сочтет наиболее подходящей. В то же время миноритарии уже обжаловали определение суда о приостановке дела в связи с проведением экспертизы и рассчитывают на пересмотр выбора оценщика.
Business FM 107.4 (Петербург)

Наши партнёры

pa-1

pa-1

pa-1

pa-1

НСЭО Новости Новости рынка