Национальный союз экспертных организаций

Позвоните сейчас: +7 (925) 230-66-47

Смольный оценил квартиры петербуржцев

Смольный завершил работу по кадастровой оценке всех городских домов, квартир и нежилых помещений. В единой базе данных собраны сведения о более чем 2,5 млн расположенных на территории города объектов. Эти показатели должны использоваться для расчета налога на недвижимость, введение которого ожидается уже со следующего года. Для многих петербуржцев он может оказаться весьма либеральным – их фискальные платежи уменьшатся примерно в четыре раза,  но для других налоги могут существенно повыситься. «Несогласные» вправе до конца лета оспорить оценку их имущества.
Результаты проведенной по заказу комитета по земельным ресурсам и землеустройству кадастровой оценки уже утверждены приказом его председателя и даже официально опубликованы на сайте городского правительства. В электронные приложения, также находящиеся в открытом доступе, включены сведения о всех квартирах Северной столицы, их стоимости и площади.
Квадратное измерение
По словам заместителя председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству Николая Филина, кадастровая стоимость квартир и иных объектов недвижимости определялась методом массовой оценки: «В частности, по имеющимся материалам оценивался многоквартирный дом, и, соответственно, стоимость каждой квартиры, исходя из ее площади, количества комнат и расположения (на первом, последнем или промежуточном этаже). Такой подход позволил при бюджете в 95 млн рублей провести оценку более чем 2,5 млн объектов недвижимости».
В итоге в среднем квадратный метр петербургских квартир эксперты оценили в 56,1 тысячи рублей. Причем самое дорогое жилье обнаружено в Приморском и Выборгском районах (средняя кадастровая стоимость – 60 - 63 тысячи рублей за кв. метр), а в числе самых дешевых оказались Адмиралтейский и Центральный районы (44,6 – 45 тысяч рублей).
С нежилыми помещениями ситуация ровно противоположная – в историческом центре средняя стоимость кв. метра офисов, магазинов и т.п. достигает 29 тысяч рублей, тогда как в том же Приморском районе оценивается в среднем в 24,8 тысячи и т.п.
Кадастровая стоимость является формальным аналогом рыночной и должна была быть близка к ней, но определенные в ходе проведенной кампании суммы позволяют усомниться в этом. «В настоящее время стоимость квадратного метра, отмеченная нами в ходе реальных сделок, начинается минимум с 60 тысяч рублей, а может достигать и 120 тысяч и более, – констатирует Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость». – На начало января 2013 года средняя стоимость квадратного метра по итогам реальных сделок составляла около 91,2 тысячи рублей. Самая низкая цена (65 тысяч) в декабре была отмечена при продаже трехкомнатных квартир в домах «старого фонда».
Поделись с бюджетом
Одна из основных целей кадастровой оценки – сформировать базу для начисления налога на недвижимость. Еще три месяца назад, обращаясь к Федеральному собранию, президент России Владимир Путин предложил ввести его уже с 2014 года. «Для укрепления собственной налоговой базы регионов надо предоставить им право перейти к налогообложению недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости ... Но это должен быть самостоятельный выбор регионов, и при этом должна быть завершена вся работа по оценке объектов недвижимости и выверке данных об их владельцах», – констатировал глава государства.
Сегодня налог на имущество рассчитывается, исходя из инвентаризационной стоимости, вообще имеющей мало общего с рыночной. Такая цена, пусть даже с учетом многочисленных коэффициентов (инфляции, местоположения, этажа и типа строения), определяется на основании составленной почти полвека назад (в 1969 году) описи большинства городских строений. Поэтому даже квадратный метр в квартире с окнами на Невский проспект может стоить всего 10 - 12 тысяч рублей, а налог на имущество за такие многокомнатные апартаменты – 4 - 5 тысяч рублей в год. Владелец квартиры в 55 кв. метров в новостройках платит в бюджет 2 - 2,5 тысячи и т.д.
По словам Николая Филина, в среднем кадастровая стоимость квартир в Санкт-Петербурге теперь в 6,22 раза превышает инвентаризационную. Причем самая значительная разница зафиксирована в Калининском (6,94) и Кировском (6,86) районах. В Адмиралтейском условная цена жилья повысится всего в 5,73 раза, а в самом дорогом Приморском – в 5,4. Соотношение кадастровой и инвентаризационной стоимости для нежилых помещений в целом по городу составляет 6,7.
По каким ставкам будет считаться новый налог на недвижимость, да и будет ли он вообще, – пока точно не известно. Так, 12 января началась доработка законопроекта, одобренного Госдумой в первом чтении почти восемь лет назад (!). Он делегирует определять конкретные ставки налога муниципалам (в пределах от 0,1 до 1 процента), а владельцам квартир разрешает уменьшать налогооблагаемую площадь на 5 кв. метров за каждого жильца. В итоге за ту же квартиру в 55 кв. метров в Приморском районе семья из трех человек должна будет заплатить налог в сумме от 2,5 до 25 тысяч рублей в год (при минимальной или максимальной ставке, соответственно).
В Федеральной налоговой службе полагают, что ставка нового налога составит все же 0,1 процента, а в среднем по России налоговое бремя удвоится. Но Северная столица, скорее всего, может составить исключение: платежи владельцев квартир как в новостройках, так и в центре в итоге сохранятся практически на нынешнем уровне.
Альтернативный вариант решения вопроса налогообложения предложило Министерство экономического развития РФ: без принятия нового закона чиновники намерены уже с этого года рассчитывать налог, исходя из трех процентов кадастровой стоимости, которая опять же в среднем по стране в тридцать раз выше инвентаризационной. Учитывая, что в Санкт-Петербурге старая и новая условная цена различаются только в 6,22 раза, налоговое бремя для горожан значительно снизится. Например, для владельца той же квартиры в 55 кв. метров в Приморском районе  (кадастровой стоимостью в 3,5 млн рублей) в этом случае фискальный платеж составит всего 105 рублей в год, а в 100 кв. метров на Невском проспекте (оцененной в 4,4 млн рублей) – 132 рубля и т.д.
Торг здесь неуместен
В минувший четверг материалы проведенной по заказу Смольного оценки были переданы в Росреестр (кадастровую палату). В государственный кадастр недвижимости эти сведения будут внесены ориентировочно до конца февраля (в течение 30 рабочих дней).
Несогласные с результатами оценки их имущества владельцы квартир и иной недвижимости (в том числе частных домов, нежилых построек, офисов, магазинов и пр.) в течение ближайшего полугодия (примерно с марта по август) вправе оспорить определенную «колхозным» методом стоимость.
Специальная комиссия для досудебного разрешения таких споров будет сформирована из представителей Смольного, Росреестра и сообщества оценщиков. Но, по мнению Даниила Пильдеса, возглавляющего петербургский филиал Федеральной кадастровой палаты, большую часть таких дел все-таки придется решать в суде. «Основным препятствием в работе комиссии является принцип консенсуса – единогласного решения. Такой исход маловероятен, так как представитель городских властных структур, естественно, болезненно отнесется к снижению кадастровой стоимости недвижимости, поскольку это приведет к снижению налога. Так, например, за все время работы комиссии по рассмотрению споров об определении стоимости земельных участков не было принято ни одного единогласного решения – представитель органов государственной власти Санкт-Петербурга всегда голосовал против принятия меньшей кадастровой стоимости», – поясняет Даниил Пильдес.
Документы на сайте Смольного:
  Приложение 1.2: Кадастровая стоимость квартир. Адмиралтейский район
  Приложение 1.3: Кадастровая стоимость квартир. Василеостровский район
  Приложение 1.4: Кадастровая стоимость квартир: Выборгский район
  Приложение 1.5: Кадастровая стоимость квартир: Калининский район
  Приложение 1.6: Кадастровая стоимость квартир: Кировский район
  Приложение 1.7: Кадастровая стоимость квартир: Колпинский район
  Приложение 1.8: Кадастровая стоимость квартир: Красногвардейский район
  Приложение 1.9: Кадастровая стоимость квартир: Красносельский район
  Приложение 1.10: Кадастровая стоимость квартир: Кронштадтский район
  Приложение 1.11: Кадастровая стоимость квартир: Курортный район
  Приложение 1.12: Кадастровая стоимость квартир: Московский район
  Приложение 1.13: Кадастровая стоимость квартир: Невский район
  Приложение 1.14: Кадастровая стоимость квартир: Петроградский район
  Приложение 1.15: Кадастровая стоимость квартир: Петродворцовый район
  Приложение 1.16: Кадастровая стоимость квартир: Приморский район
  Приложение 1.17: Кадастровая стоимость квартир: Пушкинский район
  Приложение 1.18: Кадастровая стоимость квартир: Санкт-Петербургский округ
  Приложение 1.19: Кадастровая стоимость квартир: Фрунзенский район
  Приложение 1.20: Кадастровая стоимость квартир: Центральный район
Справка:
По данным Управления Федеральной налоговой службы по Санкт-Петербургу, в Северной столице зарегистрировано более 1,7 млн объектов обложения налогом на имущество – квартир, домов, гаражей и т.д. Их владельцами числятся 2,8 млн горожан, но каждый третий собственник относится к льготной категории. Всего в 2012 году петербуржцы заплатили более 1,1 млрд рублей налога на имущество, что почти в четыре раза превышает объем его поступлений за предыдущий год.
Павел Нетупский, "Фонтанка.ру"

Донские власти приступают к выкупу участков под аэропортовый комплекс

Власти Ростовской области запускают процедуру выкупа земельных участков, зарезервированных под строительство аэропортового комплекса «Южный». Первые 12 участков должны быть выкуплены в 2013–2014 году. Земля находится в долевой собственности, приобретать ее область планирует по рыночной стоимости, определить которую еще предстоит независимому оценщику, которого выберут по результатам конкурса до 20 февраля. По данным риэлтеров, средняя стоимость сотки в этом районе может обойтись от 50 до 100 тыс. руб.
Донское минимущество планирует приступить к процедуре выкупа земли под строительство «Южного хаба», сообщил вчера глава ведомства Юрий Молодченко. По его словам, всего под аэропортовый комплекс зарезервировано 3,6 тыс. га. земли, из которых в рамках первой очереди хаба, включающей терминал и одну взлетно-посадочную полосу, будет выкуплено 1,55 тыс. га в Грушевском сельском поселении. «Это, прежде всего, земли сельхозназначения. Они находятся в долевой собственности — там порядка 300 дольщиков. В настоящий момент собственники выделяют свои доли, после чего начнется их выкуп»,— отметил министр. Господин Молодченко уточнил, что в течение 2013–2014 года регион собирается изъять первые 12 участков общей площадью 700 га.
Их стоимость пока не известна — для этого будет привлечен независимый оценщик. Оценочную компанию выберут по государственному конкурсу до 20 февраля. «После того, как в марте этого года стоимость будет определена, мы начнем переговоры с собственниками земель. Если предлагаемая бюджетом цена их не устроит, участки будут изыматься в судебном порядке»,— отметил Юрий Молодченко. Средства на приобретение земли в этом году выделит резервный фонд губернатора, а в следующем году — областной бюджет.
Собственники участков пока могут проводить со своей землей любые операции, за исключением ее перепрофилирования и строительства на ней новых объектов.
Участок под строительство аэропортового комплекса «Южный» находится в 29 км. от Ростова. Проект включен в федеральную целевую программу «Развитие транспортной системы России (2010–2015 гг.)». Он будет реализован до 2017 года. Общая стоимость — 26,7 млрд руб, из которых 9,6 млрд. руб. — средства федерального бюджета, 812 млн руб. — областного бюджета, а 16,3 млрд руб. — деньги инвестора (инвестором должна стать группа «Ренова» Виктора Вексельберга). Проект планировки и межевания разрабатывает ГАУ РО «Региональный институт территориально-градостроительного проектирования», субподрядной организацией на выполнение части работ является ФГУП «Аэропроект». В 2011 году из бюджета области на данные работы было выделено 3,7 млн руб., в 2012 — 4,6 млн руб.
Заявленный еще в 2007 году при предыдущем главе региона Владимире Чубе, проект аэропорта «Южный» получил одобрение правительства и, как следствие федеральное финансирование, лишь в 2012 году. Ростовская область вошла в него 38% акций ОАО «Аэропорт Ростова-на-Дону». Доля региона составит 25%, Виктора Вексельберга — 75%.
Эксперты считают рыночную стоимость земель в Грушевском сельском поселении не слишком высокой. «Участки в районе Грушевской стоят порядка 30–50 тыс. рублей за сотку, если с коммуникациями и постройками, то цена может достигать 100 тыс. рублей»,— говорит представитель новочеркасского агентства недвижимости «Ключ». «Стоимость земель сельхозназначения в среднем составляет 25–30 тыс. рублей за сотку, максимум — 50 тыс. рублей. Если же говорить о выкупе участков для строительства «Южного хаба», то региональные власти, на мой взгляд, будут предлагать собственникам от 50 до 100 тыс. рублей», - рассуждает гендиректор АН «Парус» Максим Хмель.
По мнению источника „Ъ“ в областном правительстве, выкуп земель может растянуться на неопределенный срок, что в итоге затянет реализацию проекта. «Не исключено, что часть собственников участков не захочет отдавать их по нынешней стоимости, а суды могут длиться достаточно долго, учитывая апелляционные и кассационные инстанции»,— отметил он.
Татьяна Сербина, Марина Коцубинская
Коммерсантъ (Ростов), №15 (5044), 29.01.2013

Примерные расчеты налоговиков

Новый налог на недвижимость может увеличить платежи россиян не в 6 раз, а гораздо больше
Правительство учло далеко не все последствия введения с 2014 г. нового налога на недвижимость. Шестикратное увеличение налога на жилье со следующего года — лишь скромная минимальная оценка. На самом деле налог может вырасти гораздо больше.
Уже сейчас жители некоторых регионов получают пугающие счета из налоговой. Около 40000 руб. налога предлагается заплатить не за какой-нибудь особняк на Рублевке, а за двушку в Пермском крае. Похоже, правительство решило эмпирическим путем выяснить, где проходит граница терпения россиян.
ФНС оценивала последствия введения налога на недвижимость, исходя из минимальной ставки 0,1% от рыночной стоимости (подробнее читайте в статье «Недвижимость получила оценку» в номере от 25.01.2013). По этим расчетам вышло, что поступления налога в бюджет (а соответственно, платежи граждан) вырастут почти в 6 раз. Но налог повысится не у всех одинаково — во-первых, из-за разной стоимости жилья, а во-вторых, в проекте закона предусмотрено что-то вроде льготы: необлагаемый минимум в 20 кв. м на собственника жилья. По этим расчетам единственный владелец стандартной двушки (55 кв. м) в Москве будет в год платить примерно 5600 руб. налога в год.
Сразу бросается в глаза, что необлагаемый минимум совершенно игнорирует количество реальных жильцов в квартире — вычет дается только собственнику. В распространенной ситуации, когда в одной квартире живет семья из четырех человек плюс бабушка, но при этом квартира записана на главу семьи, необлагаемый минимум в 20 кв. м полагается только ему. Чтобы платить меньше налога, членам такой семьи придется не только договориться между собой, но и провернуть несколько сделок дарения или купли-продажи.
То-то обрадуются нотариусы — их бизнес резко вырастет. В прошлом варианте законопроекта необлагаемый минимум был более щедрым — 55 кв. м.
Второй подвох — сама оценка рыночной стоимости жилья, с которой будет взиматься налог. Методики массовой оценки недвижимости у нас очень далеки от совершенства, признают даже чиновники. Поэтому в законопроекте предусмотрена возможность оспорить оценку, данную твоей недвижимости. Хорошая идея, но она сработает только в том случае, если расходы на оспаривание оценки и судебную тяжбу будут ложиться на ту налоговую инспекцию, которая ошиблась в первоначальных расчетах. Иначе налоговики будут наживаться на безграмотности и терпеливости россиян, как сейчас: люди идут спорить с налоговой, только когда налог завышен совсем уж неприлично (например, в 15 раз — реальный случай в Ростовской области).
Налог на недвижимость может увеличить платежи россиян не в 6 раз, а гораздо больше. Собственно, это уже сейчас происходит с его предшественником — налогом на имущество физлиц. Ставки этого налога отданы на откуп местным властям (поступления идут в их бюджеты). Это логично с точки зрения бюджетного федерализма, но проблема в том, что расчет налоговой базы (стоимости жилья, с которой взимается налог) не регулируется Налоговым кодексом, поэтому каждый регион может вертеть ею, как хочет. Как только местные начальники об этом догадались, в регионах пошел бурный рост поступлений налога на имущество физлиц: в 2007-2010 гг. сборы в консолидированный бюджет выросли в 3 раза. Об этом должны помнить законодатели, прежде чем запускать новый налог.
Vedomosti.ru
28.01.2013

Кострома: цены на жилье достигли максимума

Рынок жилья Костромы оправился от кризиса и демонстрирует стабильный рост. Жители города охотно инвестируют в жилье, продавцы завышают цены на свои объекты. Об этом БН рассказала член правления Костромской гильдии риэлторов, директор АН «Акварель Риэлти Мастерская» Алина Негода.
– По опубликованным данным, в прошлом году наибольшую активность продемонстрировали региональные рынки недвижимости. Что происходило в Костроме?
– После вызванного кризисом резкого снижения спроса и, соответственно, падения цен с 2010 года в Костроме медленно и поступательно увеличивается спрос, стабилизировалось ипотечное кредитование, идет постоянный рост цен на недвижимость.
В 2012 году стоимость жилья в Костроме достигла своего максимума за все годы существования рынка. И хотя благосостояние и платежеспособность населения особо не увеличились, доступность ипотеки привела к росту числа потенциальных покупателей и росту цен.
Анализ рынка недвижимости в 2012 году показывает значительное увеличение количества квартир, которые приобретаются с помощью ипотечного кредита. Этот показатель мог бы быть еще выше, но ставки достаточно высоки, а многие банки существенно ужесточили требования к заемщикам. Как бы то ни было, пока покупка жилья является недоступной для многих костромских семей, несмотря на то что в этих целях активно используется доплата в виде материнского капитала.
– И в то же время цены растут…
– Да, по нашим данным, за год цены на квартиры выросли в среднем на 13%, то есть рост более 1% ежемесячно. Стоимость квадратного метра типовых квартир улучшенной планировки составляет от 40 до 50 тыс. руб.
Но, на мой взгляд, сейчас рост цен в большей степени носит искусственный характер, никак не отражающий реальной ситуации на рынке, в частности вторичном (а это 80% рынка Костромы). Тем более что речь идет прежде всего о цене продажи, той, которую запрашивают продавцы. Фактическая цена покупаемой недвижимости не менее чем на 15% ниже той, что заявлена в печатных изданиях и интернете.
Покупателя сегодня интересуют предложения по продаже недвижимости только по оптимальной цене. Но сегодня в Костроме цены на недвижимость часто оторваны от спроса. В результате многие потенциальные продавцы и покупатели недвижимости не имеют возможности договориться: их ожидания слишком различны.
Думаю, высокие цены на жилье – это основная проблема рынка недвижимости Костромы. Кроме того, не улучшают ситуацию множество действующих непрофессиональных посредников и застройщиков, отношения с которыми часто выходят за рамки правового поля, что не идет на пользу потенциальным покупателям, дольщикам и инвесторам.
– Как отличается стоимость жилья по районам города? Где предпочитают жить костромичи?
– Самые дорогие квартиры расположены в центральной части города. Это обусловлено исторической и культурной ценностью этих районов, их престижностью, транспортной доступностью, инфраструктурой. Но жители центра испытывают недостаток в детских садах и школах. Также там не строят крупных торгово-развлекательных центров. Самые популярные для жизни микрорайоны – Давыдовские и Заволжье. Это спальные районы города. Но они испытывают транспортных проблем. Давыдовские – из-за мостов через железнодорожные пути, Заволжье – из-за ветхого моста через Волгу.
Кроме того, у жителей Костромы на выбор приобретаемого жилья, особенно по альтернативным сделкам (продаем квартиру, одновременно покупаем другую), влияет сила привычки и сложности перевода детей в дошкольные и общеобразовательные учреждения. Самые недорогие районы – это Первомайский и те, что находятся за рекой Кострома. Хотя от центра города они значительно ближе, чем, например, Давыдовские, но так сложилось исторически.
– А что происходит с новым строительством?
– В 2012 году строительство оживилось, наблюдается положительная динамика возобновления строительных работ на замороженных объектах, соответственно, идут продажи.
Но имеющийся объем предложения не может в полностью удовлетворить потребности покупателей, отсюда рост цен. Привлекательные строящиеся объекты продаются быстро, являясь дефицитом. Основные покупатели – это инвесторы. После регистрации права собственности они выставляют новые квартиры на продажу по более высокой цене, чем на стадии строительства. С учетом стабильности спроса и роста цен такие вложения оказываются привлекательнее банковских.
Сейчас ведется активное строительство как многоэтажных, так и малоквартирных домов. Возводится жилой комплекс «Венеция» на границе города, интенсивно застраивается микрорайон Малышково и район Жужелино на окраине города за Давыдовскими микрорайонами.
В 2012 году произошли некоторые изменения в структуре покупательского спроса: все больше людей предпочитают приобретать квартиры эконом-класса, и удаленность от центра города перестает играть важную роль.
Кроме того, минувший год продемонстрировал, что рынок недвижимости меняется, становится более цивилизованным, прозрачным, стабильным. Увеличилось доверие к профессиональным риэлторам. Стала нормой слаженность работы оценщиков, страховых компаний, профессиональная работа кредитных инспекторов ведущих банков по ипотечным сделкам, проведение различных акций, распространение рекламных материалов, интересных потенциальным заемщикам, расширение продуктовой линейки, упрощение процедур, снижение сроков госрегистрации.
Олег Воронин
Источник БН.ру

За 2012 год в Свердловской области было подано около 500 исков об оспаривании кадастровой стоимости земли

Правительственная комиссии Свердловской области по укреплению финансовой дисциплины и мобилизации доходов бюджета рассмотрела проблему минимизации последствий массового оспаривания собственниками (арендаторами) кадастровой оценки земли. Об этом информирует пресс-служба правительства.
Заместитель председателя правительства Свердловской области Владимир Власов сообщил, что в 2012 году оспаривание кадастровой стоимости земельных участков в Свердловской области приобрело массовый характер, что может существенно снизить доходы местных бюджетов.
Только за 2012 год в Арбитражный суд Свердловской области было подано около 500 исков, причем почти половина из них приходится на муниципальное образование «город Екатеринбург», по 98% исков судами приняты положительные решения.
В результате общая сумма кадастровой стоимости по земельным участкам, расположенным на территориях муниципальных образований в Свердловской области, снизилась в 4,2 раза, или на 46,1 млрд руб. По оценкам специалистов, бюджет может недополучить доходов от землепользования на сумму от 460 до 700 млн руб.
Участники совещания отметили, что многие истцы манипулируют юридическими понятиями в целях снижения обязательных платежей за землю, заявляя в исках цену, явно не существующую на рынке.
«Мы не можем лишить предпринимателей-землепользователей права обращаться в суды. Но мы можем и должны выработать конкретные меры, которые позволят не допустить снижение кадастровой стоимости земельных участков ниже существующей на рынке, рассмотреть вопрос о повышении ответственности независимых оценщиков», — подчеркнул Владимир Власов
Urbc.Ru

Наши партнёры

pa-1

pa-1

pa-1

pa-1

НСЭО Новости Новости рынка