Национальный союз экспертных организаций

Позвоните сейчас: +7 (925) 230-66-47

Петербургские девелоперы перестают строить дешевое жилье

Даже депрессивные и промышленные районы города застраиваются теперь бизнес-классом
На докризисном рынке стройплощадки в пригородах и ближней Ленобласти составляли 25% (159 адресов). Сейчас их доля — 42% (263 новостройки). Почти столько же, сколько и в спальных районах (288).
Еще один важный момент. По данным аналитиков портала бн.ру, три года назад доля крупных застройщиков (первой десятки) составляла 40%, сейчас — 70%. И сами проекты изменились. Раньше объект в 10 000-12 000 кв. м считался вполне солидным, в настоящее время жилой комплекс в 100 000-300 000 кв. м по одному адресу — это нормально.
И экономкласса в Петербурге почти не осталось, разве что на окраинах или в «проблемных» проектах, которые строятся по 10 лет и более. Холдинг RBI, открывая продажи в комплексе «Четыре горизонта» на Свердловской набережной (это бывшая промзона), уже на ранней стадии проекта выставляет цены от 100 000 руб. за 1 кв. м. Гендиректор компании «Адвекс.Новостройки» Глеб Гринблат комментирует: «Сокращение количества согласованных проектов приводит к сужению покупательского выбора. Выбор площадок под застройку на вторичном рынке тоже ограничен. И застройщикам нет смысла на немногих участках, приобретенных за серьезные суммы в обжитых районах, строить жилье экономкласса. Даже в депрессивных районах появляются дома комфорт- или даже бизнес-класса. А в 2014 и 2015 гг. политика городских властей приведет к сокращению объемов ввода и дальнейшему росту цен».
Пока на долю масс-маркета в регионе приходится 85% предложения. Но если покупатель хочет уложиться в скромную сумму (1,5-2 млн за студию или единичку) или, приобретая относительно просторную квартиру, рассчитывает потратить не более 50 000-60 000 руб. за 1 кв. м, у него, конечно, есть варианты. Он может выбирать между пос. Бугры или д. Новое Девяткино, между пос. им. Свердлова или Федоровским поселением. С соответствующим окружением, с хронически недостаточной социалкой и неизбежными транспортными проблемами.
Что считать неприличным
В прошлом году тройка лидеров обеспечила ввод более 1 млн кв. м жилья. ГК «Балтрос» сдала в микрорайоне «Славянка» (южная часть города, недалеко от Колпина) 515 000 кв. м; «Главстрой СПб» построила 263 680 кв. м в комплексе «Северная долина». Примерно такой же объем жилья числится за комитетом по строительству, и тоже почти все новые дома расположились в Красносельском районе.
Планы застройщиков относительно новых проектов отличаются серьезными масштабами. Группа ЛСР  начинает осваивать территорию комплекса «Новая Охта» — более 800 000 кв. м жилья. «Ленстройтрест» открыл продажи в комплексе Jaanila country (Всеволожский р-н, 6 км от Петербурга) — здесь на 42 га построят 43 дома, всего — более 350 000 кв. м. «Строительный трест» летом выйдет на стройплощадку в пос. Новоселье: участок в 40 га, 350 000 кв. м жилья. ГК «Эталон» начала продавать «Ласточкино гнездо» (микрорайон «Рыбацкое», 311 000 кв. м).
Раньше, начиная проекты комплексного освоения территорий, застройщики рассчитывали за счет масштаба удержать относительно низкие цены и привлечь покупателей (риски, связанные с продажей большого количества жилья в одном месте, понимают все). Теперь городские власти заявили, что не будут финансировать социалку на новых территориях, и строительство школ, поликлиник, детских садов ложится на девелоперов. Конкурентное преимущество получают объекты, которые удалось пристроить к давно освоенным территориям. Например, комплекс «Университетский Петергоф» (более 400 квартир) возводится в южной части Петродворца, на Гостилицком шоссе. Застройщик специально подчеркивает: в Петродворце все в порядке с инфраструктурой: 11 школ и гимназий, 14 детских садов, две детские музыкальные школы и две спортшколы. Дворцы, парки и пруды — в ассортименте. И этот аргумент работает: комплекс готов на 70%, он будет достроен в этом году, а более половины квартир продано.
Начинается подспудная дифференциация: в кулуарных беседах участники рынка делят пригородные проекты на «приличные» и «неприличные». Новый квартал на окраине Пушкина, который проектирует ГК «Колвэй» (как и «Университетский Петергоф»), из разряда «приличных»: 3-5 этажей, инфраструктура, единый план. А несколько высоток в пос. Бугры, где одна школа и ни одного детского сада, — это уже «неприлично».
Жесткие рамки
Масштабные проекты на территории Ленобласти, начатые в последние три года, поглощают до 40% петербургского спроса. По площади застройки областные проекты уже почти сравнялись с городскими. Такой размах объясняется в том числе особенностями управления. По федеральному закону (131-ФЗ) в числе полномочий местных органов власти есть важный пункт: муниципалитет вправе и выдавать разрешение на строительство, и принимать построенное в эксплуатацию. И как только город притормозил согласование проектов, застройщики рванули в область. В д. Кудрово строят жилье семь компаний, в пос. Бугры — шесть, в Новом Девяткине — семь и еще пара застройщиков на подходе. Обязанности по обеспечению новых территорий социалкой ложатся на областные власти. По расчетам администрации Ленобласти, каждый построенный 1 кв. м влечет за собой расходы бюджета в размере около 5000 руб.
С середины 2012 г., после смены губернатора и с приходом новой команды, в области постепенно вводят жесткие правила. Начали действовать региональные нормативы градостроительства и проектирования (в городе они не введены до сих пор); новостройки получили ограничения по высоте (не выше 12 этажей для сельских поселений) и плотности застройки.
Что делать с уже стартовавшими проектами, не вполне понятно. В районе Девяткино — Мурино строится несколько жилых комплексов высотой до 26 этажей (здания выше 100 м надо согласовывать в Москве, а то были бы и небоскребы). Их общая площадь — 0,5 млн кв. м, а дороги и проезды спроектированы по сельским нормативам. Вице-губернатор Георгий Богачев охарактеризовал такой подход весьма нелицеприятно: «Здесь строят гетто». В СМИ широко освещался скандал с компанией NCC — международный концерн с установкой на зеленое строительство под декларации о благоприятной среде возводит в Новом Девяткине комплекс «Эланд» — девять зданий высотой 22-25 этажей. Администрация оспорила порядок выдачи согласований и притормозила проект; уговаривать областные власти приезжали чиновники из Минэкономразвития.
Областной комитет по госстройнадзору и экспертизе регулярно (в среднем раз в неделю) сообщает о приостановленных проектах и отозванных согласованиях. Управление ФАС внимательно отслеживает нелегитимную рекламу — объявления о продаже жилья, которые публикуются до получения разрешения на строительство. Здесь, кстати, налицо разночтения. Антимонопольная служба не видит разницы между продажами жилья по договорам долевого участия и по кооперативной схеме: документы должны быть согласованы. А руководитель практики юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает: «Если в отношении продаж по договору долевого участия и жилищных накопительных кооперативов закон “О рекламе” устанавливает четкие требования к обязательным элементам рекламного объявления (указание на размещение проектной декларации и проч.), то в отношении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) таких требований нет. В частности, в отношении ЖСК законодательством нигде не предусмотрено ограничений возможности начала рекламной кампании до получения разрешения на строительство, хотя из текста объявления должно быть видно, что рекламируется еще не построенный объект».
Именно в зоне «правовой неопределенности» пересекаются интересы покупателей и застройщиков. Граждане хотят купить побольше метров как можно дешевле — и строители готовы им предлагать такие варианты. СК «Эверест» и «НДВ СПб» вывели на рынок суперкомпактные и крайне недорогие квартирки в Юкках и Федоровском, 15% от стоимости можно было внести сразу, а остальное — после окончания стройки. «Это недопустимо, — говорит председатель комитета госстройнадзора и экспертизы Михаил Москвин. — У застройщика не только нет разрешения на строительство — даже участок в собственность еще не оформлен!»
Георгий Богачев считает, что стихийная застройка пригородных зон приведет к дисбалансу в развитии территорий и появлению новых групп обманутых дольщиков. Плюс формируется внеплановая нагрузка на бюджет.
Военное дело
Новыми рисками для покупателей неожиданно обернулась и кампания по борьбе с коррупцией в Министерстве обороны. В марте военные следователи усомнились в легитимности аукциона в 2010 г. по продаже двух участков на Октябрьской набережной. Наделы площадью 2,7 и 10,4 га приобрела ГК «Эталон». Начальная цена составила 82,6 млн и 200,6 млн руб., победитель заплатил 180,1 млн руб. за участок поменьше и 205,6 млн — за более просторный. Следствие считает, что наделы реализованы на 100 млн руб. дешевле рыночной стоимости. Возбуждено уголовное дело по факту «превышения должностных полномочий». Проблема в том, что на этой территории уже строится жилой комплекс «Ласточкино гнездо», идут продажи в двух корпусах первой очереди проекта. Вряд ли, конечно, следствие и суд потребуют вернуть участки, но осложнить реализацию проекта они, несомненно, могут.
Похожая история разворачивается в Гавани: недавно высший арбитраж признал, что фирма «Трансстрой» незаконно приобрела у военных 110 соток береговой полосы на Васильевском острове. В 2010 г. министр обороны Анатолий Сердюков санкционировал продажу территории в 48 000 кв. м в Шкиперском протоке (раньше здесь была база гидроавиации). Надел купила фирма «Трансстрой»; через учредителей она связана с компанией «Экспофорум». По одной версии, площадка понадобилась для расширения хозяйства «Ленэкспо» в Гавани. По другой — земля в Галерном ковше приобреталась (в том числе) под строительство жилья. Однако по Водному кодексу 20-метровая береговая линия не может быть приватизирована. Прокуратура оспорила сделку. Пока шла тяжба, «Трансстрой» перепродал участок компании «Новый дом». Надел разделили на две части. Дело дошло до президиума ВАС. Он признал сделку незаконной, но, чтобы вернуть в федеральную собственность 11 000 кв. м береговой полосы, понадобился еще один иск, недавно его удовлетворил Северо-Западный арбитражный суд. Инвестор сохранил за собой 3,7 га.
Одновременно оспаривается передача муниципалам земель Левашовского полигона (Сертолово).
Петербургский регион повторяет траекторию московского: новые жилые кварталы — на выселках, ограниченная и большей частью дорогая застройка — в черте города. Проблемы в том, что состоятельных покупателей в Петербурге в разы меньше, чем в Первопрестольной. В такой ситуации клиент нередко готов идти на риск, ввязываться в сомнительные схемы, закрывать глаза на отсутствие гарантий. А появление все новых проблемных объектов негативно влияет на ситуацию в строительном комплексе в целом.
Дмитрий Синочкин
Для Vedomosti.ru
08.04.2013

Недвижимость Израиля, Кипра, Таиланда и Египта принесет инвесторам убытки

Около 80% стран мира не могут гарантировать покупателям домов и квартир сохранность вложенных средств
Простой вопрос: почему российские граждане, покупающие жилую и нежилую собственность за рубежом, довольно часто вместо удовольствия от покупки и стабильной прибыли получают головную боль и вынуждены лихорадочно искать способы избавиться от ставшей убыточной и неликвидной собственности? Ответ так же прост: не зная броду, не лезьте в воду; чтобы что-то сделать хорошо, нужно в этом разбираться.
На сегодня в категорию опасных с точки зрения инвестиций в недвижимость государств входят Испания, Болгария, Тунис, Таиланд, Египет и еще около 80% остальных стран. Преимущественно это слабые, неразвитые экономики. Как правило, именно непродуманные действия государственных деятелей приводили к печальным последствиям для их стран.
Можно вспомнить, как начиная с 2000 г. правительством Зимбабве под началом Роберта Мугабе проводилась политика экспроприации земли, хозяевами которой были белые фермеры, и перераздачи ее в пользу африканского большинства. Более 80% всех земель перешло к новым хозяевам. С точки зрения властей, это изменило к лучшему ситуацию с расовой дискриминацией, однако резко ухудшило экономическое положение. Зимбабве, экономика которой тогда была более на чем 80% ориентирована на сельское хозяйство, из-за непродуманных действий власти и новых владельцев, практически поголовно не знающих, что с этой землей делать, в одночасье скатилась в глубочайшую пропасть экономического кризиса и не может из нее выбраться и по сей день. Доля белого населения с 210 000 в 1980 г. снизилась до 10 000 человек в 2010 г. Вместе с ними ушли знания, опыт и деньги. Некоторые могут сказать, что Зимбабве — страна с континента, экономики государств которого пока отличаются низким уровнем.
Тогда обратим внимание на Израиль, где во время кризиса было принято спорное решение снизить ставку рефинансирования. Печальные последствия не заставили себя ждать. Местные жители, бизнесмены и инвесторы из-за рубежа стали сломя голову покупать, надеясь в будущем перепродать и хорошенько заработать. Цены на недвижимость взлетели на 30-40%. Но ставка была не фиксированная, а плавающая. Правительство Израиля ее подняло, в результате ипотечные кредиты дорожают, горе-инвесторы расстраиваются.
Не менее печален для тех, кто опять же покупал с целью по-быстрому заработать, болгарский опыт. В этой стране полное игнорирование реалий рынка, с одной стороны, и масса необдуманных действий правительства в сфере недвижимости — с другой привели к бесконтрольной застройке морских побережий, многочисленным аферам с недостроенным жильем, крайне высоким риэлторским комиссиям, обману покупателей и прочим неприятностям. В результате около 60 000 граждан России фактически потеряли вложенные деньги (по официальным данным, недвижимостью в этой стране владеют 338 000 россиян). За 2012 г. стоимость местного жилья опустилась на 10%. Покупать собственность в Болгарии имеет смысл, только если вы решили там жить продолжительное время.
Еще одна точка на карте, которую любят россияне, — Таиланд. Цены на жилье в этой далекой экзотической стране благодаря нашим соотечественникам растут как на дрожжах. Людей не останавливают перманентные революции, неустойчивая политическая обстановка, все то, что значительно увеличивает риски для инвестирования в объекты недвижимости. Пхукет, который до экспансии русских десятилетиями держал цены на одном уровне, вдруг в момент превратился в элитное место. Тем, кто не собирается перебираться в Таиланд надолго, стоит обратить внимание не на покупку, а на аренду жилья там.
Зато после вступления Хорватии в Евросоюз ожидается некоторое увеличение цен на жилую недвижимость. В 2007 г. цены здесь упали на 30%, позже падение составило примерно 3-5% в год. Вхождение страны в ряды объединенной Европы с точки зрения рынка недвижимости — верный курс, хотя Хорватия с 1 апреля 2013 г. из-за директивы ЕС вынуждена ввести визовый режим для России, что скорее всего приведет к оттоку российских туристов в пользу Черногории.
Беспокоит инвесторов и ситуация на Кипре. На экономике страны крайне сильно отразился кризис 2008 г. Кипр так и не смог оправиться от возникших проблем. Кто виноват в разразившемся мировом кризисе, знают все и не знает никто. В конкретном случае скорее всего правительство Кипра не сумело сделать все возможное, чтобы страна не оказалась на пороге дефолта.
Рынок жилого и нежилого фонда Кипра спасли граждане СНГ. В 2007 г. на долю западноевропейских покупателей (в основном подданных Великобритании) приходилось около 70-75% сделок с объектами недвижимости Кипра, 25-30% — на долю выходцев из СНГ и РФ. Однако начиная с 2008 г. доля клиентов из бывшего СССР уже составила 80%.
Российских покупателей кипрской недвижимости можно разделить на три группы. В первую входят клиенты с бюджетом до 100 000-150 000 евро. Вторая группа — те, чей бюджет колеблется в районе 0,5-0,7 млн евро. Третья — клиенты, для которых ограничений бюджета нет. Именно третья группа и подняла объемы совершаемых сделок с кипрской недвижимостью.
Крайне сложная финансовая ситуация, которая сейчас сложилась на Кипре, не скажется негативно на рынке недвижимости острова. Потому что в данном конкретном случае рынок кипрской собственности поможет защитить капитал от принудительного изъятия или других неестественных или реально действующих критических факторов. Отбирать недвижимость — это нарушение всех мировых конвенций.
Игорь Индриксонс
Для Vedomosti.ru
08.04.2013

Подмосковные власти начали ревизию социальной инфраструктуры в новостройках

Затеянная в начале марта ревизия строек и приостановка выдачи новых лицензий на жилье в Московской области
На недавней каннской выставке недвижимости MIPIM крупные застройщики, работающие в Московской области, все как один ратовали за создание комфортной среды обитания.
Но строить школы, детсады и прочую социалку девелоперов заставила не только забота о благе будущих жителей возводимых микрорайонов. Последних в Подмосковье, по разным оценкам, строится сейчас на несколько миллионов квадратных метров. Только в прошлом году область выдала разрешений на 17 млн кв. м, всего же в ближайшую пятилетку вокруг Москвы может появиться более 50 млн кв. м нового жилья.
Инфраструктура поневоле
Отсутствие инфраструктуры вредит продажам — покупатели с ограниченным бюджетом не только смотрят на стоимость квартиры, но и придирчиво оценивают, в каких условиях им придется жить. Благо предложений на рынке больше, чем платежеспособных клиентов. По оценке Est-a-Tet, сейчас в Подмосковье выставлены на продажу объекты по 500 адресам. «Во многих случаях по одному адресу строятся огромные комплексы и микрорайоны», — уточняет Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании. По общей риэлторской статистике, говорит он, на первичном рынке Московской области предлагается около 30 000 квартир, или около 2 млн кв. м. Только ГК «Мортон», например, сейчас продает квартиры более чем в 20 строящихся жилых комплексах ближнего Подмосковья (до 15 км от МКАД) и «новой Москвы», где в общей сложности ею возводится 4,3 млн кв. м. На большем удалении от столицы компания возводит еще около 2 млн кв. м.
Областные власти всерьез занялись подсчетами, сколько дошкольных и школьных учреждений нужно будущим и нынешним жителям. Затеянная в начале марта ревизия подмосковных строек и приостановка выдачи новых лицензий на жилье, не обеспеченное инфраструктурой, как ни странно, нашли понимание и у девелоперов. Во всяком случае, они это понимание публично продемонстрировали. Как выразился один из застройщиков, они привыкли к тому, что пока девелоперы рисуют карты местности, власти меняют ландшафт.
«Направление, которое взяло правительство Подмосковья, совершенно верное, — сказал на конференции “Ведомостей” на MIPIM-2013 Даромир Обуханич, вице-президент ГК ПИК . — Правила игры, которые до этого существовали — что каждый за себя, — отнюдь не способствовали нормальному развитию рынка. Необходимо строить удобные микрорайоны, полностью обеспеченные инфраструктурой. Такой подход позволит очистить рынок». «Чтобы кардинально улучшить ситуацию в Московской области, надо идти на кардинальные меры, — поддержал чиновников и коллегу Александр Ручьев, президент ГК “Мортон”. — Во многом я согласен с действиями нового губернатора. С одной стороны, на девелоперах это сказывается тяжело, но с другой — радует: это приведет к тому, что с рынка уйдут недобросовестные застройщики. Ты можешь строить садики и школы, а рядом никому не известная компания ничего такого не строит, но продает жилье с дисконтом [и клиенты уходят к ней]».
«Мы готовы тратить деньги, чтобы создать среду, которая нужна человеку и его семье для качественной жизни», — заявил на пресс-конференции RDI в Каннах гендиректор компании Дмитрий Карьянов. И выразил уверенность, что эта позиция близка всем девелоперам. «Не все застройщики, работающие в области, разделяют позицию правительства, что мы должны создавать комфортные города, — возразил ему Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий Москвы, и уточнил: — Больше половины — не разделяют».
Поэтому, рассказал он, будет пересмотрена большая часть проектов, даже тех, что уже получили разрешения на строительство (так как, «к сожалению, некоторые руководители поселений не нашли слов, чтобы убедить [девелоперов] строить инфраструктуру»), с тем чтобы в них появились детсады, рабочие места и т. д.
«Я так полагаю, что губернатор проехал по [подмосковным] стройкам и выразил недоумение по поводу того, что количество садиков и школ не соответствует нормам», — объясняет Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ-девелопмента». Областные нормы мягче московских — на 1000 жителей достаточно всего 30 мест в детсадах. Но, как признавались сами застройщики на одном из круглых столов «Ведомости. Недвижимости», в первую очередь сдаются дома — они приносят живые деньги; вся инфраструктура обычно откладывается на потом. Например, несколько лет продолжались конфликты новоиспеченных жителей Павшинской поймы (Красногорск) и компании «СУ-155» — первые требовали от второй построить обещанные детсады. Проблема была взята под личный контроль еще губернатором Борисом Громовым.
Пресс-служба «СУ-155» сообщила, что сейчас в микрорайоне «Павшинская пойма» действуют две школы (в общей сложности на 1800 мест) и три детских сада (на 460 мест), построенных компанией. В 2013 г. планируется сдать три детсада на 315 мест и одну школу на 900 мест. Первый из детсадов уже введен в эксплуатацию. В 2014 г. предполагается сдать одну школу на 900 мест и три детских сада на 360 мест. Кроме «СУ-155» в районе работает еще ряд застройщиков, но инфраструктуру возводит только группа компаний, особо подчеркнула ее пресс-служба.
Сейчас ситуация такая, что девелоперы строят не только жилые дома, продолжает Хорошков. «Они же строят школы и детсады, они же ведут коммуникации к участкам. Если осваиваются крупные участки (от 20 га), то девелоперу приходится строить еще и инженерную инфраструктуру, котельные. Еще немножко — и девелоперы начнут строить ТЭЦ, ГЭС», — рассуждает он.
Сколько стоит комфорт
Себестоимость панельного строительства в Подмосковье меньше московской, но не опускается ниже 45 000 руб. за 1 кв. м, говорит Бобков. Здесь все зависит не только от стоимости самого строительства, но и от геологии, сложности проектировки, фундамента, этажности и других факторов. Плюс к этому нужно прибавить стоимость коммуникаций, которая составляет примерно 10 000 руб. на 1 кв. м. Есть факторы, которые невозможно посчитать: стоимость подключения коммуникаций, которая может варьироваться, и другие обстоятельства, в том числе форс-мажорные. Даромир Обуханич отметил, что при строительстве микрорайона в Московской области, «если все нагрузки собрать, все делать по-честному и площадка большая, которая влечет колоссальные вложения в части инженерной и транспортной инфраструктуры, 50 000 руб. за 1 кв. м [себестоимость] выходит». Экономика при развитии таких площадок нормальная тогда, когда продажная стоимость начинается хотя бы с 65 000 руб. за 1 кв. м, говорит девелопер.
Обременения в виде строительства школы, детского сада вроде как ложатся на застройщика, но, как правило, учитываются им в конечной цене, которая объявляется покупателю. Построить детский сад на 150-200 мест стоит примерно 250-300 млн руб., школу — от 650 млн до 900 млн руб., отчитывается пресс-служба «Мортона».
«Теоретически строительство детсадов может быть доходным бизнесом: если ты строишь детсад и потом сам им управляешь, то при условии включения в соответствующую областную программу муниципалитет дотирует стоимость обучения из бюджета. Мы знаем такие случаи», — говорит Ручьев. С 2010 г. компания построила и ввела в эксплуатацию 12 школ и детских садов, сообщила ее пресс-служба. Детские сады и школы передаются муниципалитетам, но один из них (детсад на 240 мест в новостоличном микрорайоне «Солнцево-парк») компания по соглашению с правительством Москвы оставляет под своим управлением. Благо аналогичный опыт у «Мортона» уже есть: в трех микрорайонах девелопер открыл и управляет тремя детскими дошкольными центрами.
«Мортону», как и другим застройщикам, работающим в «новой Москве», придется пересматривать нормы по обеспеченности своих — теперь уже столичных — проектов социальной инфраструктурой. До конца 2013 г. компания обещает сдать 14 дошкольных и школьных учреждений плюс три дошкольных коммерческих центра в «новой Москве» и ближнем Подмосковье (до 15 км от МКАД). К 2020 г. «Мортон» подписался построить 22 школы и 36 детсадов общей площадью 535 000 кв. м.
Когда часть Подмосковья «ушла» в Москву, девелоперы, строящие на присоединенных территориях, были вынуждены пересматривать социальную инфраструктуру из-за разницы в нормативах. «Это была серьезная проблема. Она постепенно решается до сих пор», — рассказывает Хорошков. Сейчас МИЦ строит три детских сада в жилых комплексах «Коммунарка» (детсад на 120 мест, «новая Москва»), «Новое Павлино» (детсад на 125 мест, Железнодорожный) и «Зеленые аллеи» (детсад на 150 мест, Видное).
Жидкин рассказал на MIPIM, что власти хотят координировать работу застройщиков по возведению садов и школ, особенно если их проекты находятся рядом: кто-то будет строить детсад, кто-то — школу. Многие земельные участки примыкают друг к другу и нередко не обеспечены социальной инфраструктурой, объяснил чиновник. Речь идет не только о панельных микрорайонах, но и о коттеджных поселках. «Если, например, на участке больше 150 домов, то [детсад] дотируется из бюджета муниципального образования. Но у муниципальных образований [на это] не было денег», — поделился Жидкин.
Цена среды обитания
Сейчас средние цены на квартиры в Подмосковье, по данным Est-a-Tet, — около 70 000 руб. за 1 кв. м. В городах рядом с Москвой (Реутов, Красногорск, Химки, Одинцово) — 90 000 руб., менее 70 000 руб. — в таких городах, как Видное, Подольск, Щербинка, и примерно 50 000-60 000 руб. — в более удаленных от столицы поселениях вроде Ивантеевки, Сходни, Подрезкова, Марусина, Железнодорожного. Но у Марии Литинецкой, гендиректора «Метриум групп», складывается ощущение, что «у чиновников есть большое желание поднять цены за квадратный метр». Все принимаемые областными властями ограничения так или иначе, по ее мнению, приведут именно к этому.
«Уменьшение этажности означает уменьшение плотности застройки. Уменьшение плотности застройки значит повышение инвестиционной себестоимости метра. Ужесточение норм по социальной и транспортной инфраструктуре означает для застройщиков рост затрат, соответственно, они будут эти затраты перекладывать на клиентов. Приостановка выдачи разрешительных документов означает сокращение объема нового предложения. Уменьшение предложения автоматически влечет за собой рост цен. И мы еще декларируем, что должны строить не просто больше, а больше дешевого жилья», — резюмирует риэлтор.
Относительно большой платежеспособный спрос (включая ипотечную подпитку) способен поглотить достаточные объемы жилья, 1 кв. м которого будет стоить 50 000 руб., выяснили аналитики Sberbank Investment Research. По их данным, в ближайшие год-два всего 16% опрошенных россиян планируют приобрести квартиру, 35% из них предполагают взять ипотечный кредит, а 55% представителей среднего класса не предполагают покупать новое жилье. Платежеспособного спроса хватит лет на восемь, оценивает Юлия Гордеева, старший аналитик Sberbank Investment Research: «А дальше надо будет расширять пласт покупателей». Здесь «без ипотеки никуда, так как, когда девелоперы ищут потребителей в более глубоких слоях общества, они наталкиваются на их неплатежеспособность», отмечает эксперт. Но, как показал опрос Сбербанка , люди в основном могут позволить себе месячный платеж по ипотеке от 35 000 до 40 000 руб. «Исходя из сегодняшних стандартных параметров кредита, можно сказать, что цена 1 кв. м должна быть примерно 50 000 руб.», — резюмирует Гордеева. «Рынок жилья по 80 000 руб. скоро закроется, — согласен с аналитиком Роман Тимохин, гендиректор MR Group. — Значит, нам надо научиться строить дешевое жилье».
Маржа снижается
Крупные микрорайоны надо застраивать, исходя не из фантазии застройщика, а из правильной экономики проекта, убежден Обуханич. В Московской области, по его словам, «не до фантазий, зачастую речь идет о выживаемости». Девелоперы надеются, что власти «в счастливом будущем» возьмут на себя труд по обеспечению участков сетями. «Чтобы девелопер пришел на участок творить, понимая, какой финансовый результат из этого можно извлечь», — говорит Обуханич. По информации Артема Эйрамджанца, первого вице-президента ГК ПИК, компания не входит в проекты в Московском регионе, если их доходность менее 25%. По словам Хорошкова и Ручьева, при застройке крупных микрорайонов, обеспеченных инфраструктурой, прибыль девелопера редко превышает 10%: в данном случае застройщики зарабатывают на объемах. При точечном строительстве в интересных местах, уточняет Хорошков, прибыль может быть больше.
Литинецкая считает, что доходность строительного бизнеса сейчас в среднем составляет 30% (за весь цикл проекта, который может составлять 2-3 и более лет), но наличие собственных производственных мощностей (например, ДСК) может поднять этот показатель вдвое — до 60%. По подсчетам Бобкова, прибыль от проектов может составить от 0 до 35 000 руб. на 1 кв. м. «Если говорить объективно, компания может что-то потерять на продажах жилья, но ее производственные и строительные подразделения будут зарабатывать, — объясняет он. — Поэтому для крупных застройщиков, владеющих собственными производственными и строительными мощностями, выход в ноль — все равно заработок». «Мы готовы хоть на нулевой марже работать, главное — работать, — откровенничал на MIPIM Ручьев. — В кризис “Мортон” год работал с отрицательной рентабельностью. Переориентировать крупную строительную компанию на что-то другое практически невозможно».
Бобков говорит, что не стоит недооценивать рост цен на жилье в Подмосковье, который, по его данным, составляет от 10% (в среднем по рынку) до 15% (по проектам в связи с изменением стадии их готовности). «Цены на начальном этапе могут быть невысокими, чтобы привлечь покупателей и финансировать стройку, но затем цены повышаются и застройщик начинает зарабатывать», — отмечает аналитик.
Наталья Самарина
Vedomosti.ru
08.04.2013

В конце марта Совет федерации одобрил законопроект, упрощающий порядок изъятия земли у собственников в Новой Москве и Подмосковье.

Теперь вся процедура будет занимать считаные месяцы и может быть проведена до утверждения плана застройки территории.
Принудительное изъятие земель в упрощенном порядке проводилось в нашей стране дважды: во Владивостоке для подготовки саммита АТЭС на острове Русский и в Сочи в рамках подготовки к зимней Олимпиаде 2014 года. Оба случая были исключительными. И действующий Земельный кодекс (ЗК) РФ прямо указывает на то, что изъятие является исключительной мерой, применяемой только в том случае, если альтернативы нет.
Согласно ЗК РФ, на процедуру изъятия земли у собственника отводится год. Вместе с тем владельцы изымаемых участков могут с помощью судебных процедур существенно затянуть процесс. Юрий Лужков в бытность мэром Москвы предлагал распространить практику применения сочинского закона на другие регионы. Разумеется, только с целью строительства детских садов, иных социальных объектов и многоквартирных домов.
Однако лишь новые столичные власти получили исключительные полномочия по изъятию земель. И то пока только на недавно присоединенных к Москве территориях. В конце марта Совет федерации одобрил соответствующий законопроект. На момент сдачи номера в печать не было известно, подписал ли документ Владимир Путин. Однако Госдума и Совет федерации одобрили законопроект в сжатые сроки, за два месяца, несмотря на то что после принятия в первом чтении было внесено 130 поправок.
Итоговый вариант документа претерпел существенные изменения по сравнению с принятым в конце января. Как следовало из пояснительной записки к законопроекту, его действие должно было распространяться только на территории Новой Москвы. Речь шла об упрощенном порядке изъятия земли для размещения определенного перечня объектов. Такой перечень власти Москвы должны были представить на утверждение правительству РФ.
В заключительном варианте эти функции были разделены: федеральное правительство будет формировать список объектов федерального значения, а власти Москвы получили полномочия резервировать и изымать землю на новых территориях для собственных, то есть региональных, нужд. Между тем Минэкономразвития подготовило пакет поправок к ЗК РФ, расширяющих перечень оснований для изъятия земель под объекты социальной инфраструктуры. По словам директора департамента недвижимости Минэкономразвития Андрея Ивакина, инициатором поправок выступила Московская область. Ожидается, что соответствующий законопроект появится в Госдуме уже в середине года.
Главным же изменением стало то, что власти Московской области получили новые полномочия — право изымать в упрощенном порядке подмосковные земли, на которых расположены транспортные объекты федерального и регионального уровня. Известно, что у областных властей имеются весьма масштабные планы по развитию инфраструктуры, к примеру строительство ЦКАД стоимостью 350 млрд руб. Но главное, что именно в Подмосковье сосредоточены все ключевые транспортные проекты, в ходе реализации которых жестко сталкивались интересы граждан и государства: достаточно вспомнить строительство трассы Москва—Санкт-Петербург, третьей взлетно-посадочной полосы в Шереметьево или округ Домодедово.
Вместе с тем закон допускает резервирование земель до 31 декабря 2015 года в отсутствие документов территориального планирования. Пока же схемы присоединенных территорий, так же как и генеральный план столицы с учетом Новой Москвы, еще не утверждены. "Схем будет две: для Троицкого и для Новомосковского административных округов. Работу над схемами планируется завершить к середине лета нынешнего года",— поясняет глава департамента по развитию новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
Именно в неопределенности со списком объектов, под которые будет изыматься земля, эксперты и видят основную проблему. "Прежде всего закон не дает однозначного ответа, под строительство каких объектов могут быть изъяты земельные участки. Декларируется, что такое изъятие осуществляется для строительства объектов, предназначенных для решения государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Уже одно наличие в этом перечне социальной инфраструктуры вызывает определенные опасения, а ведь закон оставляет список задач открытым, указывая на некие "иные государственные задачи"",— отмечает председатель московской коллегии адвокатов "Калинин, Трач и партнеры" Владимир Калинин.
По оценкам юристов, столь широкое понимание "социальных объектов" может привести к изъятию земель под строительство гостиниц, торгово-развлекательных центров, специализированных магазинов и т. п. "По большому счету самым позитивным моментом третьей редакции документа можно считать то, что были увеличены сроки процедуры изъятия участков — с трех до пяти месяцев. Правда, это никак не помешает государству изъять участок сразу по истечении пяти месяцев",— говорит гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Еще один важный момент: документация по планировке территорий, на которых власти захотят разместить тот или иной объект, не требует проведения публичных слушаний. Правда, по словам одного из авторов законопроекта, депутата Владимира Ресина, территориальные схемы будут подлежать широкому обсуждению. Сейчас они дорабатываются "с учетом замечаний мэра Москвы".
Чиновники утверждают, что законопроект уже прошел широкое обсуждение во всех заинтересованных ведомствах. Однако, например, Общественная палата в их состав не вошла. "Мы узнали об итоговом варианте этого документа, когда он уже был в Совете федерации. Во всяком случае, нашей группой он не рассматривался",— уверяет руководитель рабочей группы по инфраструктурному развитию и строительству Общественной палаты Игорь Ковпак.
Скорее всего, и банковское сообщество оказалось в стороне от обсуждения законопроекта. А ведь, согласно законопроекту, залог и иные обременения, включая аренду, при изъятии участка решено не сохранять. "Это очень бросается в глаза. Непонятно, как эта норма повлияет на устойчивость банковской системы,— говорит директор развития центра недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.— Одно дело — видеть голову частника и думать о том, дать ему две или три копейки. И другое дело, когда появляется третья сторона, с которой все взаимоотношения завязаны на объекте, который, в свою очередь, является гарантией по сделке. Совершенно очевидно, что банковское сообщество к обсуждению этого документа не приглашалось". По сведениям газеты "Коммерсантъ", на 1 января 2013 года стоимость недвижимого имущества в залоге у банков составляла 22,2 трлн руб., или треть российского ВВП. Учитывая масштабы рисков, ЦБ даже огласил планы по проведению ревизии для оценки реальной стоимости заложенных объектов недвижимости в портфелях банков.
По словам экспертов, изъятие земельных участков коснется практически всех крупных землевладельцев на территории Новой Москвы. "Однако пострадавшими в этой ситуации я их не стал бы называть,— говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.— Те, у кого кадастровая оценка соответствует или выше реальной, останутся в выигрыше. Не сомневаюсь, что другие не будут торопиться и станут доказывать, что стоимость их земель гораздо выше". Дзагуров вспоминает, что, когда Москва изымала земли под Киевское шоссе, группа компаний "Абсолют" представила свои земли сельхозназначения как инвестиционно привлекательные — и городские власти заплатили соответствующую цену.
Юристы считают, что норма законопроекта, согласно которой рыночная стоимость определяется на основании отчета об оценке, подготовленного оценщиком "по заказу органа исполнительной власти", таит в себе коррупционный риск. "Во-первых, с большой долей вероятности это породит группу "родственных" чиновникам оценочных фирм. Во-вторых, нетрудно представить, что во главу угла при оценке будут поставлены интересы заказчика",— говорит Калинин. В свое время именно такие претензии выдвигались к ГК "Олимпстрой", выступавшей заказчиком оценки земель и частных домовладений в Сочи. Впрочем, в своем заключении к закону о Новой Москве комитет по экономической политике Совета федерации отметил, что коррупционной составляющей в документе не выявлено.
Дополнительным аргументом в пользу версии, что от принятого закона лендлорды могут еще и выиграть, служит сам факт попадания их владений в состав Новой Москвы, после чего стоимость земель выросла в несколько раз. А такие проекты, как поселок Коммунарка или Рублево-Архангельское, с самого начала рассматривались как потенциальное место размещения органов государственной власти. И по сведениям газеты "Известия", решение о размещении объектов будущего Международного финансового центра (МФЦ) на землях Сбербанка было принято на совещании вице-премьера Игоря Шувалова в феврале этого года. По данным издания, недавно Сбербанк представил правительству проект МФЦ в Рублево-Архангельском общей стоимостью около 600 млрд руб. 162 млрд руб. из них — бюджетные средства, которые банк предлагает направить на развитие транспортной инфраструктуры, в том числе метро.
МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА
Журнал "Коммерсантъ Деньги", №13 (921), 08.04.2013

Кадастровая оценка всех земель Подмосковья, определяющая налоговую базу по земельному налогу, будет актуализирована

В рамках Мероприятий по мобилизации доходов консолидированного бюджета Московской области на 2013 – 2015 годы, утверждённых 15.03.2013 Первым заместителем Председателя Правительства Московской области, руководителем Межведомственной рабочей группы по вопросам участия организаций, осуществляющих свою деятельность на территории Московской области, в развитии экономического и налогового потенциала Московской области И.Н. Габдрахмановым, и Долгосрочной целевой программы Московской области «Экология Подмосковья на 2011 – 2013 годы» Министерством экологии и природопользования Московской области принято распоряжение 08.02.2013 № 34-РМ о проведении в 2013 году государственной кадастровой оценки:
- земель сельскохозяйственного назначения (действующие результаты оценки были утверждены распоряжениями Минэкологии в 2005 – 2006 гг. и не актуализировались более 5 лет);
- земель промышленности и иного специального назначения (действующие результаты оценки были утверждены распоряжением Минэкологии 14.11.2012 № 217-РМ, оценка проводилась по состоянию на 2009 г.);
- земель особо охраняемых территорий и объектов (действующие результаты оценки были утверждены распоряжением Минэкологии 14.11.2012 № 218-РМ, оценка проводилась по состоянию на 2009 г.);
- земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (действующие результаты оценки были утверждены распоряжением Минэкологии 23.12.2009 № 121-РМ, оценка проводилась по состоянию на 2009 г.);
- земель населённых пунктов (действующие результаты оценки были утверждены распоряжением Минэкологии 25.11.2011 № 236-РМ, оценка проводилась по состоянию на 2010 г.).
Результаты кадастровой оценки земель после их утверждения и внесения в государственный кадастр недвижимости являются основанием определения налоговой базы по земельному налогу – основному источнику бюджетных доходов поселений и городских округов Московской области.
Для применения актуализированных результатов кадастровой оценки в качестве налоговой базы, начиная с 2014 года, они должны быть утверждены и официально опубликованы до 1 декабря 2013 года, что вытекает из статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.02.2010 № 165-О-О.

ФНС по Московской области

Наши партнёры

pa-1

pa-1

pa-1

pa-1

НСЭО Новости