Национальный союз экспертных организаций

Позвоните сейчас: +7 (925) 230-66-47

Судебная практика

О дате установления кадастровой стоимости участка и банкротстве застройщика

ВАС опубликовал большое число постановлений Президиума, в которых есть важные правовые позиции. Президиум ВАС определил дату установления кадастровой стоимости участка (№ 10761/11), а также подведомственность дел по требованиям дольщиков о признании права собственности к новому застройщику в рамках процедуры банкротства прежнего застройщика (№ 14520/12).

В зависимости от даты установления кадастровой стоимости земельного участка должна определяться и дата определения его рыночной стоимости. Однако на вопрос, что считать датой установления кадастровой стоимости, законодательство прямого ответа не дает. В итоге в практике арбитражных судов сложились противоположные подходы, с одним из которых столкнулось ОАО «Владимирглавснаб». Компания просила суд признать кадастровую стоимость участков равной их рыночной стоимости (фабулу дела и обсуждение см. здесь).

В мотивированном постановлении Президиум ВАС указал, что при приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной стоимостью истец «должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки». Такая дата должна быть указана оценщиком во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости. Если эта дата в отчете отсутствует, то она может быть определена на основе акта органа власти об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Президиум ВАС также отметил, что на эту же дату должна определяться рыночная стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Например, такими объектами могут быть вновь образуемые земельные участки.

Данное постановление интересно еще и тем, что в нем Президиум ВАС ограничил обратную силу своего решения. Данная оговорка может стать для ВАС устойчивой. Недавно подобная оговорка была указана в проекте информписьма по процентному свопу (см. здесь), а также в проекте постановления Пленума ВАС по межтарифной разнице (см. здесь).

В другом деле (обсуждалось здесь) застройщик для строительства жилого дома привлек денежные средства граждан по договору инвестирования строительства. Когда дом был построен на 92%, застройщик передал ТСЖ «Пионер» права и обязанности по инвестированию и строительству. ТСЖ обязалось за счет дополнительных средств дольщиков завершить строительство дома. При этом ТСЖ договоры инвестирования с дольщиками не перезаключало. Позже дом был введен в эксплуатацию, однако ни ТСЖ, ни застройщик право собственности на него не регистрировали

Дольщики для оформления права собственности на квартиры обратились в суды общей юрисдикции с заявлениями о признании права собственности одновременно к застройщику и к ТСЖ. Суды требования дольщиков удовлетворили. Когда застройщик был объявлен банкротом, суды общей юрисдикции стали отказывать в принятии заявлений, считая, что дела им неподведомственны. Дольщики за защитой своих прав обратились в Арбитражный суд Московской области.

Суды первой и апелляционной инстанций требований удовлетворили. Однако суд кассации посчитал, что в этом деле застройщик не является собственником спорного дома, поэтому он не может быть надлежащим ответчиком.  При этом для признания права собственности за гражданами не соблюдено обязательное требование Закона о банкротстве – нет акта приема-передачи квартир.

Президиум ВАС с позицией суда кассации не согласился. В постановлении указано, что положения Закона о банкротстве к рассмотрению данного спора неприменимы: застройщик-банкрот передал свои права ТСЖ до своего банкротства. Возможность признать эту сделку недействительной утрачена – право собственности на квартиры уже признано за подавляющим числом граждан-инвесторов без возражений конкурсного управляющего.

Президиум ВАС пришел к выводу, что требования граждан о признании права собственности должны рассматриваться в судах общей юрисдикции. Но так как суды общей юрисдикции отказали в принятии исковых заявлений, эти дела подлежат рассмотрению в арбитражных судах. Поскольку застройщик уступил права ТСЖ, а договоры с гражданами переоформлены не были, то рассмотрение требований к ТСЖ должно проходить с участием застройщика.
.
Источник: Закон.ру


 

1. Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за второе полугодие 2011 г.

Ознакомиться (311 KB)

Источник: Минэкономразвития России


2. Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за первое полугодие 2011 г.

Ознакомиться (196 KB)

Источник: Минэкономразвития России

3. Решение Конституционного суда Российской Федерации об отказе к принятию на рассмотрение жалобы об оспаривании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации

Конституционный суд Российской Федерации отказал в принятии к рассмотрению жалобы ФГУП организации научного обслуживания «Агронаучсервис» о нарушении конституционных принципов справедливости и соразмерности налогообложения положением ранее действовавшей редакции пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому несоответствия указанного пункта статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации статьям 1, 19, 55 и 57 Конституции Российской Федерации.

Оспариваемой редакцией пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации было закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка, при которых кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Конституционным судом Российской Федерации установлено, что закрепление в оспариваемом положении пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации двух порядков расчета кадастровой стоимости: по результатам проведения государственной кадастровой оценки или путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально, - было обусловлено сложностью стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка земли в Российской Федерации. При этом правовое регулирование, закрепляющее использование при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков преимущественно методов массовой оценки, но не исключающее использование в некоторых случаях определения рыночной стоимости путем индивидуальной оценки, не может рассматриваться как нарушение принципа равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения кадастровой стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации не нарушает конституционные права налогоплательщиков, в том числе заявителя.

Файлы:
Определение Конституционного Суда Российской Федерации об отказе в принятии к рассмотрению жалобы федерального государственного унитарного предприятия организации научного обслуживания «Агронаучсервис» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (120 KB)

Источник: Минэкономразвития России


4. Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за четвертый квартал 2010 г.

Ознакомиться (105 KB)

Источник: Минэкономразвития России

Наши партнёры

pa-1

pa-1

pa-1

pa-1

НСЭО Судебная практика